深圳7.15东莞7.25房产新政后，在途房产交易要如何应对？

2020年开年以来，我们关注到深圳、东莞房价一路走高，部分投资热钱涌入楼市。为坚持中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，7月15日深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的限购政策，俗称“深八条”。紧接着，7月25日凌晨东莞市住建局等12部门联合发布同名限购政策。那么作为普通房产交易者，我们应该如何理解和应对？

一

什么是网签手续？

网签指的是在房地产交易平台上进行登记，例如深圳市房地产信息系统。可以由房产中介办理，也可以由交易双方自行办理。一定程度上起到锁定交易、防止一房二卖的作用，可以保护交易双方的权益。

二

已经签署房产买卖合同并支付中介佣金、定金或者首付，但没有办理网签手续的怎么办？

深圳限购细则规定：已经支付购房定金或部分、全部购房款能够提供银行转账凭证的；已经签订购房资金监管协议提供费用支付凭证的，都可用以证明已经发生实际交易行为视同已办理网签录入。

东莞住建局在限购政策解读中举例说明：7月25日零时之前签订中介合同，并能够提供支付卖方定金或首付款的银行转账凭证的，允许继续办理过户手续。

三

已经办理网签手续的是否会受到影响？

对于在途房地产交易，深圳限购细则规定，2020年7月15日(不含7月15日)之前购买住房的，可继续完成交易，不受《通知》第一条第一款影响，购买时间以网签录入时间为准。

东莞房产新政同样认可网签时间，并以二手商品住房网签的日期作为限制转让的界定时点。

四

房产新政是否必然会导致合同无效？

不是。笔者曾处理过数起二手房买卖合同纠纷，对限购政策的性质学界有争议，但通说认为其是抽象行政行为、行政命令，而不属于法律法规。房产新政的发布实施未构成《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，不会导致合同无效。关于这是否属于不可抗力和情势变更的情形，在诉讼中法院对此要求比较严格，要统一裁判标准或提交审委会讨论。

五

因为房产新政失去卖房资格或购房资格而不能继续交易的合同如何解除？

按照买卖合同约定或自行协商解除合同，约定是谁的责任归谁承担，没有约定的大家商量着来。

六

为避免因政策变化使得双方不能继续交易过户产生损失，如何在以后的买卖合同中具体约定？示范条款怎么写？

（建议收藏备用）

中介或房产商提供的购房合同一般都是格式条款，但在末尾会有其他约定和几行横线，可以补充约定。

卖方角度示例：因国家、地方购房政策变化导致卖方失去卖房资格不能过户的，卖方需在十五日内退还首付款和定金而无需双倍退还定金；导致买方失去购房资格不能过户的，卖方需在十五日内向买方退还首付款而不予退还定金。

买方角度示例：因国家、地方购房政策变化导致本合同不能继续履行交易过户的，卖方需根据买方要求延长1个月给予买方补足相应购房资格手续，如买方无法完成相应手续则卖方需在十五日内退还定金和首付款。

本文是笔者结合政策解读、办理相关案件和日常生活经验总结而成，仅供读者参考，欢迎同行朋友指正。具体以官方解答和窗口指导意见为准。

作者：黄晓兰 律师

梦海所高级合伙人

邮箱：orchid2343@163.com