从一起房屋租赁合同纠纷中看律师如何拟定代理方案

一、前言

 

律师实务中，往往通过案例学习的方式，最能提炼办案技能、加深对法律法规的理解。在此，笔者拟从一起经办的房屋租赁合同纠纷出发，围绕案件代理过程的事实发现、法规寻找、诉讼争点探析、制定和实施代理方案等角度，为过往承办案件留下经验积累的注记。本篇拙文仅供读者参考，望不吝赐教，以督促笔者不断完善。

 

二、案情简介

 

A公司是一家餐饮连锁企业，在2019年3月初与B公司签订了关于某商场某商铺的《房屋租赁合同》，约定由B公司提供场所，A公司承租后按季度支付租金，并于合同生效时向B公司支付租赁保证金及预付第一季度租金。同时，双方明确了具体进场时间、交接手续、装修与施工等内容，以及未能依约履行合同时各方所应承担的违约责任。

 

截至2019年6月，眼看起租时间日渐临近，A公司却依然没有进场装修，从目前的情况看也很难在约定的装修期内完成全部装修工作并开业经营。机缘巧合，A公司从侧面打听了解到，B公司此前与商场物业管理处存在争执，以至于管理处对于别的商铺进场装修没有那么多要求，唯独对B公司手上的这间商铺“特殊照顾”。考虑到如果无法正常完成装修工作，A公司后续开业经营也会受到影响，且除了承担高额租金成本外，甚至还会面临无法如约开业的违约风险。为降低损失，A公司遂主动将B公司告上法庭，主张解除合同、退还租金，并且双倍返还租赁保证金。

 

三、详细案情

 

1、2019年3月1日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，明确约定案涉房屋应于2019年3月31日完成交付，并且须由双方共同办理书面“进场确认书”；随后，A公司向B公司支付了季度租金和租赁保证金。

【A公司提供证据：房屋租赁合同、租金及保证金的付款凭证】

 

2、2019年3月13日，A公司委托某设计公司派设计人员前往案涉房屋，并对该房屋的经营装修格局予以设计、绘图。

【A公司提供证据：设计合同及图纸、经办人微信聊天记录】

 

3、2019年4月13日，A公司委托某装修公司派施工人员前往案涉房屋进行实地勘查工作，并对消防、卫生等相关情况所涉及的内容进行沟通。

【A公司提供证据：施工合同及图纸、经办人微信聊天记录】

 

4、2019年7月1日，A公司向B公司发函，指明B公司未能交房构成违约，A公司至今未能进场装修已造成重大损失，同时明确解除租赁合同并要求B公司依约承担相应的违约责任。

【A公司提供证据：联系函、快递单及妥投记录、经办人微信聊天记录】

 

5、2019年8月，B公司收到法院寄来的A公司就本案租赁纠纷提起诉讼的文件，随后委托本所介入，遂成此诉。

 

四、请求权基础分析

 

基于上述事实，笔者作为被告方B公司的代理律师在了解基础案情后，针对原告的诉讼请求及其事实和理由，分析如下：

 

A公司主张合同解除，其依据的是《合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，认为B公司作为出租人未能依约履行租赁物的交付义务，属于根本违约。继而根据合同中关于违约责任的约定，B公司应当退还所收取的全部租金，并双倍返还租赁保证金，以弥补A公司前期投入所造成的损失。同时，A公司已经书面通知B公司合同解除事宜。

 

【概念解析：法定解除权及其行使】

1、法律规定：《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”

 

法规解析：致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指一方违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务．将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。本案中，若能够认定B公司未能依约交付房屋，则可以构成该条款规定的情形。

 

2、法律规定：《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”

 

法规解析：当事人一方行使解除合同的权利，必然引起合同的权利义务的终止，为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行的行为，从而遭受损害，本条规定，当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。本案中，由于A公司已经就合同解除事宜发函通知，在程序上符合行使解除权的形式要件。

 

五、本案争议焦点及诉讼方案探析

 

基于前述分析，本案争议焦点可以归纳为：（1）A公司是否有解除权？（2）B公司是否需要承担违约责任？

 

（一）在笔者介入之前，B公司原代理方案如下：

 

根据经办人口头陈述，A公司未能进场装修与B公司无关，而是商场物业管理公司无故阻拦导致。因而，B公司希望能够申请追加物业公司作为第三人参与本案诉讼，以还原案件发生的真实经过。

 

此外，根据合同约定，B公司不负责房屋的具体装修，只承担配合承租方递交装修申报资料给物业公司的协助工作。因此，追加物业公司作为第三人可以进一步查明事实、减轻我方的责任，这也符合普通人的观念即出租方并没有直接阻碍承租人使用房屋，其进场装修受到第三方无故阻拦，承租方应当找该第三方赔偿损失。

 

【律师点评：该方案看似有一定道理，但却忽视了《民事诉讼法》中关于举证责任的规定。简单说，如果我方该主张要获得支持，则关于物业公司无故阻碍A公司使用房屋的举证责任应由我方承担，且事实上该组证据是相当难以获得的。再者，如果围绕该抗辩思路，实际上并没有回应对方关于房屋交付问题的主张，且完全忽视了《合同法》第二百一十六条关于出租人瑕疵担保责任的规定，进而未能及时就对方关于合同解除的主张组织恰当的证据，并提出真正有效的对抗性意见。】

 

（二）围绕本案争议焦点，在对原告的请求权基础进行准确分析后，笔者针对如下核心问题制定代理方案：

 

行使合同解除权的前提应是具备法定或约定的解除条件，因此，从被告方进行本案的抗辩，也应当围绕原告主张合同解除的条件进行分析。由此可以引出以下两个核心抗辩点：（1）B公司是否已经交付房屋？（2）A公司未能进场装修，B公司是否需要承担房屋交付的瑕疵担保责任？

 

1、关于房屋的交付问题

 

对方主张：根据《房屋租赁合同》的约定，双方应当于2019年3月31日前办理书面的“进场确认书”，但在合同履行过程中，双方均没有对进场事宜进行确认，因此被告未能依约交付房产。

 

我方抗辩：（1）对于房屋租赁标的物交付情况的判断，应当结合标的物自身的特点进行。经笔者与委托人多次沟通了解到，案涉房屋系位于大型商场顶层的开放式区域，且经过实地考察，不存在任何铁门帘、门锁等设施，也不存在唯一的出入口通道，无需凭钥匙交付；（2）从原告递交的设计、施工相关证据可以看出，原告实际上已经安排人员多次对本案案涉区域进行设计、勘查、清理等工作，这些工作都是以交付完成为前提方能进行的，且在这个过程中被告始终给予积极的配合，不存在任何妨碍或禁止原告使用案涉区域的情形；

 

【律师点评：围绕该答辩思路，我方可以提供案涉房屋的现场拍摄照片及商场平面图，径而回应对方关于案涉房屋无法交付使用的主张，且该组证据获取难度较低。而利用对方自己提供的证据，则更能说明对方已经实际上进行了装修前期准备工作，可以在庭审中使法官注意到原告主张的内容存在明显的自相矛盾之处。】

 

2、关于瑕疵交付担保责任问题

 

对方主张：物业公司无故阻拦A公司进场装修，究其原因是物业公司与B公司存在纠纷，各方经过多次协商谈判后，都未能就进场装修事宜达成一致意见，因此应由B公司对A公司不能进场装修承担瑕疵担保责任。

 

我方抗辩：（1）根据合同的明确约定，原告关于装修进场的手续，需要提前申报并取得物业管理公司的书面批复同意，我方仅承担协助、配合的义务；（2）严格按照合同文本的文义解释，原告在进场装修前应当提供包括施工方营业执照、资质及书面装修方案、施工图纸等基本材料，但截至本案起诉之时，原告始终没有证据证明其已经依约递交该装修申报资料；

 

【律师点评：与其把物业公司拉进来，试图把不能进场装修的责任推到第三方身上，笔者认为在合同纠纷中，更应当把代理思路回归到合同文本本身，仔细分析合同中关于双方权利义务的具体内容，并通过法律解释的方式为我方主张找到具体的支撑点。围绕该代理思路，我方注意到原告在进行装修材料申报时存在未能按照合同文本约定的内容提供相应申报资质材料的情形，按照合同的约定，其本身也并不符合装修进场的前提条件。继而，我方完全有理由认为承租人未能及时进场装修的责任，应当由其自己承担。】

 

【概念解析：租赁物的瑕疵交付担保责任】

法律规定：《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

 

法规解析：瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。而租赁合同和买卖合同一样都是一种有偿合同，其合同标的都是特定的物，有一定的共性。因此，在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。本案中，由于租赁合同转移的是商铺使用权，而A公司租赁该商铺是为了具体经营和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。所以，不论是原告制定起诉方案，亦或是被告制定答辩方案，都不应当忽视合同文本中关于装修进场事宜的具体约定。

 

六、诉讼过程

 

B公司最终接受了我方前述代理方案的建议，按照该方案组织证据并参与庭审，向法庭充分阐明B公司各项抗辩的具体事实理由和法律依据。值得欣慰的是，法院最终支持了B公司的全部抗辩观点，即B公司已经交付租赁房屋且对A公司未能进场装修不承担任何过错，原告以此主张合同解除并要求被告承担违约责任，没有事实及法律依据。

 

最后，双方基于综合考量，均接受该判决结果，但因为双方后续也不愿意继续开展合作，遂就合同解除事宜另行协商达成一致意见。B公司虽未因本案承担高额的违约责任赔偿，但时间成本的耗费，实质上对双方来说都是一种损失。

 

七、结语

通过上述案例，笔者希望读者能够进一步了解到正确制定代理方案的重要性，一套恰当的代理方案能够帮助处于不利境地的当事人尽量减少损失，而一套不恰当的代理方案则可能导致当事人有理却赢不了官司的尴尬局面。

 

笔者在回顾本案的整个代理过程中，有如下几点经验希望与各位分享：

 

1、在证据的收集和使用上，比起自己收集的证据，善于利用对方的证据以证明我方的主张（如有），实际上更有利于法庭查明案件事实，这往往也会产生奇效。因此，作为代理律师不应当放过对方提交的证据中每一个可能被忽视的细节。

 

2、在作为原告方提起诉讼前，要找准自身的请求权基础，并围绕构成要件进行证据的收集和排列，形成自恰的举证逻辑。同时，也要提前预设好对方可能存在的抗辩点，如若己方证据存在瑕疵，则要提前引导当事人完成证据的补强工作，必要时甚至需要推到重来、构建新的请求权基础。否则，在起诉之后，由于双方已经进入对抗的局面，后续证据的收集和代理思路的调整都将面临巨大的困难，而最后的结果也往往难以维护委托人的最大利益；

 

3、而作为被告方，则要善于利用《民事诉讼法》中关于举证责任的规定，以退为进，在认真分析原告的诉请依据基础上，尽快开展证据收集工作。特别对于合同纠纷，应当首先围绕合同文本中的条款进行分析，运用解释学的方法和技巧找到恰当的支持我方主张的论据，由此方能尽量降低己方损失的大小，或提出能够有效阻却对方主张的抗辩内容。

 

作者：陈俊天  专职律师

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