从疫情期间的租赁合同问题谈前海的租金减免政策（第1期）
习总书记说过，“要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”。作为法律共同体中的律师角色，深圳律师在深圳市司法局的指导下每年都在开展法律援助活动，覆盖了大部分亟需法律帮助而又无力付费的群体。法律不应只是冷冰冰的条文，也不是乏味的劝诫和说教，更不应当是所谓拥有财富和权力的特定人群才能使用的工具。对每一个守法公民而言，法律亦可成为你身边亲切可靠的朋友，在困难、困惑的时候帮你一把。
——黄晓兰
新冠肺炎疫情至今在国内已取得阶段性胜利，但境外输入的风险仍然不容忽视。某些中小企业在疫情期间面临业务规模缩水、原材料成本高企、人员短缺、现金流枯竭的风险，租金成本的压力对他们而言更是首当其冲。据了解，前海深港基金小镇在不延长租赁合同的情况下减免了两个月租金，许多大型房企也提出减免租金共克时艰，但更多的房企和商铺业主本身也承受着不小的银行还贷压力，无力或者不愿对承租方减租，让本就艰难的中小企业境遇雪上加霜，进而可能酿成大量的房屋租赁纠纷。近期，前海也有多个企业和个人关于租赁合同产生纠纷的情况，故在此讨论以下几个问题：
1、什么是不可抗力？新冠疫情是否属于租赁合同中的不可抗力？
《民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。不能预见、不能避免且不能克服三个特点缺一不可，通俗点说就是发生了你猜不到、躲不过、也拿他没办法的情况。新冠疫情对某些履行情况符合这三个特点的租赁合同来说属于不可抗力，要根据具体行业和合同场景区分对待。
2、哪些行业的承租人可以援引不可抗力要求减免租金？
不同的省和地区采取的疫情防控措施不同，且疫情对不同的承租人的租赁合同履行影响程度也不相同。根据广东省卫生健康委《关于印发广东省新型冠状病毒感染的肺炎重点场所预防控制工作指引的通知》（粤卫函〔2020〕4号）附件2《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》并结合实际情况分为以下几类：
（1）被政府要求暂停营业的电影院、网吧、ktv等承租人，可与出租人协商全部或部分免除不能营业期间的租金；
（2）经营影响很大的餐饮、商场内商铺承租人，可根据公共场所限制开放情况与出租人协商减少租金；
（3）影响较小的临街商铺、果蔬超市等商业用房承租人，可向出租人提出请求酌情减少租金；
（4）办公楼、工厂的承租人可以要求减免租金，考虑到部分企业可实行在线办公，2月10日后已报备有条件复工的企业，疫情难以成为免租的理由。这部分承租人可查询当地政府部门通知根据承租房屋产权性质要求减租或申请补贴的方式来度过难关（前海的有关政策详见问题7）；
（5）普通住宅的承租人要求减免租金的，因承租人仍然实际占有使用住宅，疫情对租赁合同的履行影响不大，出租人可以经协商后同意减租，承租人履行能力的下降不能成为减租或拖延支付租金的合理事由。
3、我是承租人，疫情期间业绩不好，想提前退租可以吗？
就如同前面所说，疫情不必然是租赁合同中的不可抗力，承租方不一定享有法定解除租赁合同的权利，退租还是以友好协商为主，否则将承担合同违约责任。业主考虑到退租后的空置成本，可能减免一部分租金使得租赁合同继续履行下去。
4、与房东协商，房东不同意退租也不同意减租怎么办？承租方如何解除租赁合同才能使损失最小？
租赁合同是种市场商业行为，要按照当事人自愿达成的合同约定处理。如果决定退租且无法协商，建议承租方做到以下三点：
（1）立即向出租方通过EMS寄送正式函件告知提前解除租赁合同；
（2）及时腾退房屋并告知出租方尽可能办理移交手续，避免产生更多房屋占用费；
（3）保管好重要证照文件和贵重物品，避免出租方随时落锁而造成公司经营不便或个人损失。
5、承租人可以通过起诉的方式解除租赁合同吗？
可以，要整理收集关于疫情导致租赁合同不能继续履行不能实现合同目的的证据，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。
6、疫情期间的租赁合同纠纷案件中承租人主张减免租金会被支持吗？
目前新冠疫情期间适用不可抗力的完整判决案例较少，该类案件法院以调解结案居多，适用公平原则，力求达到法律效果和社会效果的统一。
参考“非典”期间租赁合同纠纷的案例，有适用不可抗力减免租金、违约金的情况也有未能适用不可抗力或情势变更减免租金的情况。我国是成文法并非判例法国家，没有案情和证据相同的两个案件，不同案件判决结果也会不同，不能直接对照。
7、前海主要有哪些租金减免方面的政策措施？
（1）深圳市前海管理局关于印发《深圳市前海管理局关于应对新冠肺炎疫情支持前海湾保税港区发展的若干措施》的通知 深前海〔2020〕45号
（2）深圳市前海管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区防控疫情支持企业共渡难关若干措施》的通知 深前海〔2020〕46号
（3）深圳市前海管理局关于前海合作区人才住房租金免交的公告
（4）深圳市前海管理局关于局属企业物业减免租金支持困难企业共渡难关的若干意见
8、前海对办公楼和商业的承租人有怎样的租金减免支持？
（1）对入驻前海管理局局属企业物业的企业，按照《深圳市前海管理局关于局属企业物业减免租金支持困难企业共渡难关的若干意见》规定，减免2020年2月、3月租金；
（2）对入驻非局属企业物业的企业与社会组织，按照2020年2月、3月实际支付租金的20%予以补贴，单个企业最高不超过150万元；
（3）对入驻前海深港青年梦工场、前海深港创新中心、前海自贸大厦、前海建工苑的非国有困难企业，免予收取2020年2月、3月份租金。对合作运营的深港基金小镇，由前海金融控股有限公司协调合作业主单位以不低于上述标准落实租金减免措施，每家入驻困难企业租金减免金额最高不超过150万元；
（4）对前海合作区内写字楼裙楼、地下、园区配套的餐饮类、便利店类商户，2020年2月、3月的实际支付租金予以全额补贴，4月至6月的实际支付租金予以30%补贴，单个企业最高不超过50万元。其中，符合《深圳市前海管理局关于局属企业物业减免租金支持困难企业共渡难关的若干意见》减免条件的商户，2020年2月、3月的租金不再重复减免。
9、前海的出租方主动对承租方减免租金的能获得补贴吗？
可以。前海合作区内办公用房产权单位或经营管理主体（国有企业除外）主动为入驻企业减免2020年2月、3月租金的，按减免租金总额的50%予以支持，单个主体最高不超过300万元；而商业综合体业主或经营管理主体（国有企业除外）主动为商户减免后可申请补贴最高不超过500万元。
10、前海还有什么其他有特色的防控疫情支持企业政策吗？
参见 《深前海〔2020〕46号》 内容如下：
八、法律服务支持
（十五）企业为应对疫情防控法律纠纷和风险，加强合规和风控管理，聘请在前海合作区内注册与经营的法律服务机构提供专业法律服务的，按照法律顾问合同价格的30%予以支持，单个企业最高不超过6万元。
（注：文章内容转载自公众号：前海金融城邮报，原文链接如下：https://mp.weixin.qq.com/s/3j0igBrtJUXQZpQQJ1z2_A）
