新冠肺炎疫情下不可抗力规则在租赁合同中适用空间的探讨
2019年年底我国武汉首先爆发新型冠状病毒肺炎，在短时间内由武汉蔓延至全国，在疫情持续的数月中，全国各地采取了封城封路、关闭公共娱乐场所、延迟复工等疫情防控措施，导致企业延迟复工，大量外地务工人员也无法返城。疫情的发生也给个人租赁合同和商业物业租赁合同的履行造成不可避免的影响，承租人是否能适用不可抗力规则申请减免租金或者解除租赁合同？本文试从立法规定和司法实践的路径探讨新冠肺炎疫情下不可抗力规则在租赁合同中的适用空间。
一、新冠肺炎疫情是否构成“不可抗力”？
(一）不可抗力的认定
《合同法》第一百一十七条和《民法总则》第一百八十条同时对不可抗力进行了立法定义，即不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见指的是在现有的技术条件下，一般人对某事件的发生没有预知能力，不能避免且不能客服指的是行为人在尽最大努力采取所有措施后，仍然不能避免该事件的发生和产生的后果，客观情况指的是该不可抗力事件不以人的意志为转移，独立于人的主观行为之外。
（二）非典期间合同纠纷案件的处理规则
在03年“非典”期间，最高院曾发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，文件指出：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”由此可知，非典期间将疫情引发的合同履行不能归为不可抗力和情势变更两种情形，只有疫情及其采取的行政措施导致合同不能根本履行，才能适用不可抗力规则处理该类纠纷。
（三）当前对新冠肺炎疫情与不可抗力关系的界定
针对新冠肺炎疫情，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时明确表示：“当前我国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
此次新冠肺炎疫情在全国短时间内大规模爆发，并被WHO(世界卫生组织)宣布为“国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC），同时各省市也全面启动重大突发公共卫生事件一级响应。从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看，本次新型肺炎疫情符合“不能预见、不能避免并不能克服”的构成条件，属于不可抗力。同时为防治疫情采取的行政措施，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。
但在具体个案中，不能一刀切的将新冠疫情都视为不可抗力，作为阻却合同履行的事由，要具体案件进行具体分析。近日广东省高级人民法院发布的《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》中明确规定新冠肺炎疫情对合同履行的影响,应结合具体案情区分情况予以认定。确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施(以下简称疫情或者防控措施)影响导致合同不能履行,当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的,应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断,并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。
二、不可抗力在疫情期间请求减免租金中的适用空间
（一）商用办公场所减免租金的情形
商用办公场所以生产经营为目的，因此次疫情防控需要，我国大多数企业都作出了延迟复工的决定，导致承租人无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到严重影响，甚至产生巨额亏损。为助力中小企业度过此次疫情难关，全国各地相继出台了减免租金的相关政策文件。如深圳市人民政府发布《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》，提出了关于减免物业租金的规定：“对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金”。
但在检索过往同类型案例中，发现各法院对减免租金的纠纷裁判并不一致，总体来说大部分还是支持对疫情期间的租金进行减免。河南省高级人民法院发布的《河南省高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》中也明确表示，因生产经营承租的房屋暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持。
总结相关类案，不难发现法院在裁判类似租赁合同纠纷通常会考虑如下几个方面：
1.疫情期间因政府及有关部门采取行政措施是否导致合同不能履行；
2.疫情及其防控措施和合同履行障碍是否有直接的因果关系；
3.承租人对合同的履行有无过错。
(二）民用住宅房屋减免租金的情形
除开商用房屋，民用住宅租金减免问题也牵挂着每一位租客的心。目前多地行业协会也相继发出倡议，呼吁对房租进行减免。广东省公寓管理协会已发《致全省业主（房东）的减租倡议书》，深圳市龙岗区工业和信息化局也发出了《攻克时艰，这座城市因你们而温暖——关于适当减免辖区企业租金的倡议书》。对于民用住宅的租户。是否能够在疫情期间申请减免租金？首先要考量的因素是疫情是否造成了租赁合同实质上的履行障碍，政府行政行为的影响以及承租人的履约能力是否明显下降，《合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故承租人向出租人支付租金的对价即能对租赁房屋进行使用和收益。若在房屋租赁合同履行期间发生疫情，由于采取封锁小区、交通管制等疫情防控措施，导致承租人无法返回到租赁房屋所在地，进而影响到承租人对租赁房屋的使用权，同时出租人所在企业受疫情影响停工停业，无法按期发放工资，导致承租人的收入不足以支付该期间的租金，如果继续让承租人履行租金支付义务则明显显失公平，承租人可以依据不可抗力或情势变更原则请求减免租金。若疫情期间，当地政府及居住小区未禁止承租人使用房屋，只是进行必要的检查和人员登记，则承租人无权要求减免租金，应当按约继续履行租赁合同。
三、不可抗力在疫情期间解除租赁合同中的适用空间
《合同法》第九十四条规定当事人可以因不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同。但受新冠肺炎疫情防控措施影响而无法正常履行的租赁合同，是否都可以无条件解除？2月15日，浙江省宁波市海曙区人民法院受理了两起因新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷，当天通过移动微法院快速审结，都是承租人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力为由要求解除租赁合同引发的纠纷，其中一起原告是一名网约车司机，被告是某车辆租赁公司。原、被告双方于2019年11月签订了《车辆租赁合同》，约定租赁期限为1年，租金为每月3000元。原告于2020年2月15日诉至法院，称因新冠肺炎疫情影响，宁波市政府采取小区封闭政策，该情形构成不可抗力，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告退还押金9400元。被告希望与原告继续履行合同，表示若正常复工，愿意减免10日租金；若未如期复工，则愿意与原告再次协商租金减免事宜。原告最终接受被告的方案，同意继续履行合同，并愿意与被告共同承担因疫情影响减少的租金损失，于下午3点申请撤回起诉。
虽然此次疫情被官方定义为“不可抗力”，但不可抗力并非“免责王牌”，如果疫情对合同履行未构成重大障碍，则合同当事人不能以不可抗力为由主张免责。
具体到上述该案件，新冠肺炎疫情防控措施对该起案件合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述两份租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。只有当疫情导致租赁合同不能根本履行，并致使合同目的无法实现的，承租人才能依法引用《合同法》之规定行使法定解除权。
四、履行租赁合同时援引不可抗力条款应遵循的规则
（一）程序性规则《合同法》第一百一十八条规定当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。该条阐明了发生不可抗力的法律后果以及主张不可抗力的一方当事人应该履行通知、证明和减损性义务。
一是通知性义务。原则上当事人应当第一时间通知对方，明确告知疫情发生造成合同难以履行的情况。一般采取邮政快递的书面通知方式，也可以采取微信、短信、邮件等电子方式进行通知，但无论采取何种方式，都要妥善留存通知证据。
二是证明性义务。当事人应当在合理期限内提交对租赁合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的防控措施文件。
三是减损性义务。新冠疫情发生后，援引不可抗力的当事人应当与对方积极沟通协商，尽最大努力采取有效手段，减轻相对方的损失。
（二）新冠肺炎疫情须与构成履行租赁合同障碍具有因果关系。在认定新冠疫情构成不可抗力的基础上，还需要证明两者之间存在必然的因果关系。
（三）租赁合同订立前或迟延履行期间发生疫情的，不得以不可抗力为由免除责任。
《合同法》第一百一十七条第一款规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。若承租人在疫情发生前就已经欠付房租的或者租赁合同系疫情发生之后签订的，则不能适用上述减免租金或解除合同的免责事由。
作者：袁霖菁 实习律师
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