二房东跑路，大房东和租客如何处理？

自2019年至今，全国各地不断有公寓管理公司跑路，如西安持家公寓管理有限公司、青岛千屿商业管理有限公司、南京逸居商业管理有限公司等等，此类公司通过与大量的业主签订合同，以略高于市场的价格租入房产，再以低于市场的价格吸引租户签订租赁合同。其中二房东往往会一次性收取租客一至两年的房租，而与业主则是按月或按季支付租金。现此类公司已出现多起公司卷钱跑路，人走楼空的情况，留下业主与租客之间的矛盾难以协调。对此，本文将从法律关系、解决方式等方面对该问题进行分析探讨。

若业主与二房东之间签订的是房屋租赁合同，且合同未明确约定该房屋可转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”根据国家住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”因此，若业主与二房东签订的合同未明确约定可转租，且业主也未书面同意其转租的，则二房东的后续转租行为违法，其与租客签订的合同归于无效，此时租客对于该房屋属于无权占有，业主对此可向其主张房屋所有权，要求租客解除占有或直接向业主支付房屋占有的费用。但是，若业主知道或者应当知道二房东转租，但在六个月内未提出异议，后续则不得再以未经其同意为由要求解除合同或者主张转租合同无效（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十六条）。

若业主与二房东在签订房屋租赁合同时明确约定了可转租，则业主与二房东之间的租赁关系成立，基于该租赁关系，二房东与租客之间的租赁关系也因此成立。而现在的情况是，二房东收取租客的房租后卷款跑路，业主未拿到相应租金。对此，业主可以二房东根本违约为由要求解除租赁合同（《合同法》第九十四条），一旦业主与二房东的租赁合同解除，则二房东不再享有该房屋的使用权，基于该使用权的二房东与租客签订的租赁合同属于无权处分。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此可知，业主与二房东合同解除后，二房东与租客签订的租赁合同经业主追认或二房东再次取得处分权的，该租赁合同仍然有效，否则该合同将归于无效。合同归于无效后，租客对于该房屋的居住属于无权占有，业主可基于房屋所有权，要求租客解除占有或要求向其支付房屋占有相关费用。

业主在强制收房时往往会碰到租客的阻挠，容易引发社会事件。对此，双方可试着坐下来友好协商，统一战线，共同追究二房东的违法违约责任。毕竟业主与租客在该系列案件中都属于受害者，不建议双方站在对立面上进一步激化矛盾。双方可通过各退一步的方式重签合同，适当降低租金，将双方的损失降至最低。

本系列案件涉及的诉讼类型较多且往往案件数量较大。其中诉讼类型包括二房东涉嫌诈骗的刑事案件，二房东合同违约的民事案件，租客拒绝腾房、业主主张返还原物并支付房屋占有费用的民事案件，等等。而公寓管理公司跑路，牵涉的业主与租客人数较多，诉讼往往涉众，需要法律专业人士进行正确引导，也需要相关部门及时疏导，积极作为。

从业主的角度出发，可通过报案追究二房东的刑事责任，通过主张合同违约追究二房东的民事责任，通过主张返还原物请求权、支付房屋占有费用、支付财产损坏赔偿金来追究租客的相关民事责任。从实际承租人的角度出发，可通过报案追究二房东的刑事责任，通过主张合同违约追究二房东的民事责任，要求退还已支付的租金。此时还存在一个刑民交叉，先刑后民的问题。

关于此类案件的管辖地，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款、第三款规定：“房屋租赁合同纠纷,……,按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”因此，在诉诸法律时，由不动产所在地法院对此类案件进行专属管辖。