最高法观点：遇房价下跌，业主能否通过诉请撤销预售许可证，进而确定预售合同无效？

（2020）最高法行申11217号，马某斌诉海阳市人民政府等撤销行政答复一案。再审申请人马某斌因诉海阳市人民政府(以下简称海阳市政府)撤销行政复一案，不服山东省高级人民法院(2020)鲁行终244号行政裁定，向最高法申请再审。

马某斌向本院申请再审称:颁证机关违法颁发建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，致使再审申请人因对政府公信力的相信购买了涉案违法项目的商品房，利益受到侵害。再审申请人向海阳市政府申请撤销两违法许可证，亦是对违法行政的举报，海阳市政府应依法履行法定职责，对涉案项目的审批行为进行审查确认，对其所属工作部门作出的违法行为予以撤销。海阳市政府所作答复违背事实，一、二审裁定认定事实错误，适用法律错误。请求依法裁定对本案进行再审，支持再审申请人的诉讼请求。

最高法驳回再审申请人马某斌的再审申请。

本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，再审申请人向海阳市政府提交申请书，要求海阳市政府撤销海阳市规划和建设局为案涉项目颁发的建筑工程施工许可证、海阳市住房保障和交易中心为案涉项目颁发的商品房预售许可证。但再审申请人并非上述颁证行为的相对人，亦未举示有效证据证明其合法权益受到或者可能受到上述颁证行为的损害。故再审申请人与该行政行为不具有法律上的利害关系，海阳市政府所作答复亦未设定新的权利义务关系，对其合法权益不产生实际影响。此外，再审申请人所提申请的实质是要求海阳市政府履行对其所属工作部门的层级监督职责，依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第一条第二款第八项的规定，亦不属于人民法院行政诉讼的受案范围。一、二审法院据此裁定驳回再审申请人的起诉与上诉，并无不当。本案纠纷的实质是再审申请人与海阳隆祥置业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，再审申请人可依法通过民事途径寻求救济。

根据《行政诉讼法》第二十五条第一款的规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。小业主并非上述颁证行为的相对人，通常与该行政行为不具有法律上的利害关系，易被法院认定诉讼主体不适格，除非举示有效证据证明其合法权益受到或者可能受到上述颁证行为的损害。

以深圳市为例，根据深圳市人民政府令（第221号）《深圳市房地产市场监管办法》第十二条第一款规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；（四）确定施工进度和竣工交付日期；（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；（七）法律、法规规定的其他条件。

若有充分证据证明，开发商在取得预售许可证之时，存在不符合上述规定的情形，则小业主可通过集体谈判、政府部门居间协调等非诉形式，以实现合理诉求。同时，若有证据证明其合法权益受到或者可能受到上述颁证行为的损害，则可向法院提起行政诉讼，诉请确认政府部门颁发预售许可证的许可行为违法，进而维护自身权益。