代持房产的物权归属和排除执行利益

一、代持房产的物权归属

关于代持房产的物权应归实际出资人还是登记权利人的问题，实践中存在两种观点。第一种观点认为，实际出资人基于房产代持协议仅享有对登记权利人的债权，非经登记程序不能直接成为物权人，在代持协议有效的情形下，其可以请求登记权利人配合其办理过户登记手续，但对其确认物权的诉讼请求应予驳回。第二种观点认为，代持房产处于“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的状态，作为真实权利人的实际出资人请求确认其享有代持房产物权的，法院应予支持。

上述第一种观点是正确观点，第二种观点是错误观点，该错误观点主要来源于对《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第209条，也即原《中华人民共和国物权法》（以下简称原《物权法》）第9条中的“法律另有规定”的错误理解，以及对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编司法解释》）第2条，也即原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称原《物权法司法解释》）第2条中的“真实权利人”的错误理解。

（一）代持房产不属于“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的情形

《民法典物权编司法解释》第2条（原《物权法司法解释》第2条）规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

有人认为上述真实权利人应当包括房产代持关系中的实际出资人（亦常称“实际权利人”），继而认为代持房产的物权应归属于实际出资人。例如（2022）渝05民终4708号物权确认纠纷案件中，陈协静以其亲家周小玲名义购买房屋，后因对房屋所有权产生争议，陈协静提起所有权确认之诉，请求判令房屋归其所有。法院认为陈协静属于案涉房屋的真实权利人，判决案涉房产归陈协静所有。

上述观点是对该条款中“真实权利人”范围的错误理解。最高院在（2020）最高法民再328号案件辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书中载明：“司法解释的该条规定（即原《物权法司法解释》第2条）系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐沛欣借用曾塞外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。”

（二）代持房产不属于不动产物权登记生效原则的例外情形

《民法典》第209条（原《物权法》第9条）规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

有人认为，代持房产的实际出资人享有代持房产物权是基于上述条款中“法律另有规定”的除外情形。这一观点同样是对该条款中“法律另有规定”含义的错误理解。最高院入库案例（2021）最高法民终391号案外人执行异议之诉案件裁判要旨载明：“《物权法》第9条所指的‘法律另有规定’，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。”

（三）家庭成员间代持的房产可能被直接确认为共有财产

虽然一般的房产代持关系中，实际出资人仅对登记权利人享有债权，但在特定情况下，例如未成年子女替父母代持房产时，由于《婚姻法》等相关法律的另行规定，法院可能直接确认代持房产为家庭共有财产。

例1：（2017）最高法民申3404号案外人执行异议之诉案件中，出借人贺珠明在起诉与借款人王永权、姚明春（王配偶）的借贷案件中，同时请求于院确认王雲轩（王、姚子女）名下的房产为王、姚、王雲轩的家庭共同财产。对此法院认为：“按我国《婚姻法》规定，夫妻存续期间取得的财产不管登记在夫或妻名下均为夫妻共有财产，未成年子女作为家庭成员的一员，其一般没有独立的经济来源，日常生活尚且靠父母供给，其名下财产自然是共有财产的组成部分，我国家庭成员的基础关系决定了未成年子女名下房产的家庭共有属性。”基于上述理由，法院判决支持了贺珠明的诉讼请求。在案件进入执行程序中，王雲轩作为登记权利人提出排除执行异议，法院驳回其异议后提起案外人执行异议之诉，最高院再审民事裁定书认为原判决认定涉案房屋属于王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产并无不当。

例2：（2021）最高法民申1583号物权确认纠纷案件中，梁玲玲为刘素平、梁献省之女，刘洋洋依据另案生效判决对刘素平、梁献省享有合法到期债权。刘洋洋向法院起诉，请求确认梁玲玲名下的8套房产属于刘素平、梁献省的家庭财产。法院查明：梁玲玲名下的8套房产中，2套由刘素平在梁玲玲中学毕业后无稳定收入来源时以其名义购买；4套是刘素平向他人出借款项后以房抵债获得；1套是刘素平在梁玲玲14岁时以其名义购买。法院认为，确认梁玲玲名下的8套房产是否属于家庭财产，直接关系到刘洋洋合法债权的实现。依据原《物权法》第33条，法院确认刘洋洋享有程序上的诉权。并且基于上述事实，法院判决这8套房产属于梁玲玲与刘素平、梁献省的家庭共有财产。

上述两个最高院案例的裁判逻辑说明，《民法典》第209条（原《物权法》第9条）中的“法律另有规定”不仅包括《民法典》物权编（原《物权法》）中的另有规定，也包括其他法律中的另有规定；不仅包括法律条文的明文规定，也包括基于法理的普遍规则。例如上述两个案例中，法院根据债权人提出的确权诉请，将登记在债务人子女名下的房产认定为家庭共有财产，其法律依据就是“我国家庭成员的基础关系决定了未成年子女名下房产的家庭共有属性”这一规则。当然，父母出资登记在子女名下的房产属于子女个人财产、家庭共有财产亦或父母财产本身是一个充满争议的问题，需要结合房产的购买时间、登记时间、使用情况以及夫妻真实意愿、子女情况、家庭债务情况等诸多因素进行综合判断，当债权人作为房产的利害关系人请求确认物权时应重点考虑债务形成与房产购买（登记）的先后关系。

二、实际出资人的排除执行利益

房产代持关系中的实际出资人是否拥有足以排除强制执行的民事权益是另一个争议较大的问题。根据《执行异议和复议规定》第24条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查该权利能否排除执行。这里要求的“权利”并不一定是物权，也包括物权期待权。物权期待权理论起源于德国，是指权利人在将来取得物权的可能性权利。虽然我国立法并未明确提出物权期待权，但这一概念在学理和司法实践中普遍存在，通说认为其在我国法律体系中本质上仍属于特殊的债权。例如《执行异议和复议规定》第28条规定的房屋买受人排除强制执行的权利就是物权期待权在在我国法律中的体现。

由于代持并非是法律明文规定的概念，在判断代持关系中的实际出资人是否享有足以排除强制执行的民事权益时不能拘泥于具体法律条文，而应把握代持关系中的实际出资人和房屋买受人本质上的联系与区别。实践中的普遍观点是，代持关系中的实际出资人属于提出排除执行异议的适格主体，可以参照《执行异议和复议规定》第28条对其提出排除执行异议进行审查。

根据《执行异议和复议规定》第28条，排除强制执行需要同时满足四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

在房产代持关系中，实际出资人通常可满足前三个条件，但对于第四个条件则较难满足。其原因是，实际出资人选择由他人代持房产通常都是出于规避国家政策、规避税收、逃避债务等非正当目的，其要么属于依法不能办理过户登记的情形，要么属于可以办理过户登记故意不办理过户登记的情形，因此很难认定实际出资人是“非因其自身原因未办理过户登记”。也正因如此，大部分房产代持关系中的实际出资人提出的排除执行异议都难以得到支持。例如（2020）最高法民再378号执行异议之诉案件中，王雪松称系因买房不想让配偶知晓才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，最高院认为王雪松无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形，不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的排除强制执行的条件，故判决准许对代持房产的执行。

虽然大部分房产代持关系中的实际出资人因对未办理过户登记存在过错，无法排除对代持房产的强制执行，但在代持房产并非出于不正当目的，且实际出资人对未办理过户登记不存在过错的情况下，实际出资人对代持房产享有的物权期待权有望排除强制执行。

例如，公报案例（2019）最高法民终370号执行异议之诉案件中，王光志与服饰店签订《劳动合同书》及《劳动合同补充协议》，约定王光志担任部门经理，服饰店为其提供一套住房作为福利。之后，王光志、何方作为买受人与南欣公司签订《商品房认购协议》，案涉房屋登记在何方名下。成都农商行簇桥支行因另案对何方享有到期债权，查封了登记在何方名下的案涉房产。王光志提出案外人执行异议，异议被驳回后提起案外人执行异议之诉，请求：1.确认案涉房屋归属于王光志所有；2.判令何方协助王光志办理房屋产权变更登记手续；3.停止对案涉房屋的执行，并解除查封措施。

最高院认为完成不动产登记属物权变动生效的要件，故驳回王光志第一项诉请请求（确认物权）；认为办理案涉房屋产权转移登记的请求不属于执行异议之诉的审理范围，故驳回王光志第二项诉讼请求（协助过户）。而对于第三项诉讼请求，即王光志是否就案涉房屋享有足以排除保全查封的民事权益的问题，最高院认为王光志没有通过案涉房屋的交易安排逃避债务、规避执行的行为，且案涉房屋并非因王光志自身原因在法院查封前未转移登记到其名下，故作出了不得查封案涉房产的判决。

关于不得查封案涉房屋的理由，该案裁判摘要载明如下：“案外人执行异议之诉案件中，判断案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，应当依据相关法律、司法解释对于民事权利（益）的规定，对相关当事人关于执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力作出认定的基础上，通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值判断以及立法目的进行探寻与分析，并结合不同案件中相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，进一步分析执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以认定。”

该案说明，代持关系中的实际出资人并非一定不享有足以排除强制执行的民事权益，在满足《执行异议和复议规定》第28条全部要件的情况下，实际出资人享有的物权期待权可以对抗普通债权，也即具备足以排除强制执行的民事权益。

作者：胡可言 律师

广东梦海律师事务所联合创始人、专职律师。