房屋买卖中中介带你踩过的那些坑——附律师的避坑指南

随着电视剧《安家》的热播，房地产中介这个职业“高光”进入大众视野。本所律师陈慧娟也在本微信公众号发表文章，就《安家》中的“跳单”行为引发大家的思考（具体详见：本公众号2020年4月22日发表的文章《如何看待居间合同中的“跳单”行为》）。很多人看完《安家》，在感叹中介行业辛酸的同时，也吐槽现实中遇到的诸多不良中介。于多数中国家庭而言，买卖房屋是一件非常重要的事情，遇到一位类似于“房似锦”式的中介，能买到称心如意的房子或顺利卖出房子自然是皆大欢喜。若是运气不佳，碰到不良中介，自己又未做好必要的风险预防，最后很可能人财两空。下面笔者结合实务中的几个案例带大家感受一下房屋买卖中中介给买卖双方“挖的坑”，以期望对大家在日后的房屋买卖交易中提供些许帮助。

案例一：诱导办理假离婚证，买家惨付高额违约金

杨某于2014年以400多万购买某地学区房一套，2018年年底该房屋已“怒涨”五倍，遂委托某房地产中介机构提供居间服务，寻找意向买家。后中介工作人员小王为其找到意向买家黄某。三方遂签订了《房屋买卖及居间服务合同》，黄某按照合同约定在合同签订当日支付了定金后，却迟迟未支付首付款。杨某经多次催收未果后起诉到法院要求与黄某解除合同并要求支付违约金。杨某起诉到法院后，根据黄某提交的与中介的录音证据才知晓，原来黄某在意欲购买房屋时，其正处于离婚状态且名下有一套房产。为了节省成本，中介建议黄某与其前夫张某采取先复婚，这样黄某名下的房子过户到其前夫名下基本不会产生过户费用。房子过户后，黄某与张某再离婚，如此一来，黄某名下没有房产就可以按照深圳的政策以五成的首付买房了。

诚如中介所言，按照这种操作黄某确实可以以五成首付购买房产，国土局也可以办理过户，但是银行贷款规定的是必须离婚满两年方可以贷款五成。此时，中介建议黄某和王某采取制作假离婚证的方式，即将离婚证的日期倒推两年以此获得银行五成贷款。之后，黄某因担心风险，故在《房屋买卖合同》签订后未按约支付首付款导致违约被买家杨某起诉要求支付高达数百万的违约金。

本案是中介为了促成交易，诱导买家以结婚、离婚并伪造假离婚证等一系列操作方式来达到其节省购房成本的目的。幸亏买家及时醒悟，未按照中介的建议去操作，在本案中仅赔偿了违约金。若是贪图小利，本案交易达成，买家行为极可能涉嫌伪造、买卖国家机关证件罪或者骗取贷款罪，到时就悔之晚矣了。

那么，作为买家，如何避免陷入如此被动的局面，避免民事责任甚至刑事犯罪的不良后果呢？

律师Tips：

面对中介建议以伪造证件等方式获取贷款或者获得购房资格等，买家们千万要留心，成功的话虽可获些许蝇头小利，但是操作不当轻则让己身金钱损失，重则可能身陷囹圄。合同签订之前最好找专业律师进行风险评估。

案例二：中介不熟悉当地房产政策，买家多付高额交易税费

2016年12月，常居深圳的王某基于投资需要，经多方中介推荐购买了位于东莞某处的房产。因该房产一直未涨价且需用钱，王某于2019年6月将该房产委托中介销售，后中介为其寻觅到买家李某，三方签订了《房地产买卖及居间合同》。合同签订前，中介和李某均查验过王某的房产证、购房发票、契税发票、维修基金发票复印件，并据此估算出该房交易过户需要缴纳的各项费用。合同签订后不久，王某按照合同约定将上述原件给到中介公司。2019年10月，三方相约去不动产登记中心办理过户时，才知晓东莞房产满两年免税政策是以缴纳契税的时间为标准的，而王某的契税是2018年才缴纳，不满足满两年免税的政策，尚需缴纳增值税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税，所有过户税费比中介预估的高出近四倍。但此时李某的银行贷款已经发放，迫于压力李某不得不缴纳了比预期高得多的税费。

在本案中，相比于买家未尽到交易谨慎义务、未主动审查是否满足免税政策而言，中介的不专业不尽职是造成买家损失的主要原因。二手房买卖中，中介的作用不仅仅只是给买卖双方提供交易房源信息媒介的作用，还应当负有对交易真实房产信息审核、交易房产税费预算、交易房产风险预测等作用。

那么，如何避免因为中介的不专业不尽责导致买家的税费损失呢？

律师Tips:

1.因每个城市房屋买卖政策差异较大，买家必须对房屋所在地房产政策非常熟悉，必要时可到房管部门了解政策详情；

2.合同签订前仔细查验业主房产信息原件，必要时可要求业主最好去房管局打印最新的房产信息档案资料后，自身再就交易税费向房管部门了解清楚再签约；

3.合同中约定要具体明确：如约定因对房产交易税费预估与实际交易税费差距达到一定金额时的损失由中介机构承担。

案例三：联合卖家隐瞒房屋真实信息，导致合同被撤销

《安家》中有个案例：黄老板因信奉风水的原因买了“凶宅”，后来卖出去的时候，虽然是学区房、价格低、楼层好、户型赞，但很多人听到是凶宅时望而却步了。可惜现实生活中的中介并不都会像电视剧中演绎的个个具有如此高尚的职业道德。为了将所谓的“凶宅”尽快卖出去获得高额佣金，中介连同卖家极尽各种方法隐瞒房子是“凶宅”的事实，欺骗买家签订《房屋买卖及居间合同》。广东省江门市中级人民法院就判决了这样一个案例：父亲黄某为儿子购买婚房与某房屋中介机构签订合同，购买某处房产。在支付完房款及办理过户登记手续不久后，黄某了解到，该房屋曾于2017年不幸发生过装修工人意外死亡的事故。花钱买来的婚房竟是“凶宅”，而原房主吴某及中介并未告知这一点。该案的争议焦点为：房屋出卖人吴某和中介是否故意隐瞒房屋发生过意外死亡事件而构成欺诈？买方黄某在不知情之下签订的买卖合同能否予以撤销？令人欣慰的是，法院对这起案件作出判决，因出卖人隐瞒房屋重要信息，构成欺诈，买家可撤销房屋买卖合同，原房主吴某应全额返还黄某购房款。

那么，如何避免买到“凶宅”呢？

律师Tips:

1.买房前通过向周边邻居了解和网上查询新闻了解房屋历史情况；

2.向中介和原房主了解清楚房屋是否长期空置以及空置的原因；

3.合同签订时，在合同中写清楚要求业主和中介保证在该房屋不存在类似于意外死亡或者杀人等导致成为“凶宅”等情况，否则买家有权解除合同并要求违约金。

以上实践案例，笔者仅是做部分列举。现实生活的房屋买卖合同纠纷案例实则纷繁复杂：如房产销售火爆时，中介告知可交纳“茶水费”拿到内部房源；房产销售惨淡时，买房“以一万抵三万”的套路销售规则等。诚如本文开篇所言，买卖双方幸运的是能遇到类似于“房似锦”式的中介，卖方能以合适的价格卖出自己的房子而且毫无纠纷。买方从此一家人幸福的生活在自己精心挑选的房子里，其乐融融，尽享天伦之类；亦或是房产升值明显，像中介朋友圈发的“此生最感激的人就是房产中介”。倘若运气不佳，接待您的正好是本文所述案例中的不良中介，此时就需要买卖双方做好风险防范，眼观四路，耳听八方，上知房产政策，下通法律知识。

当然，如果您觉得太麻烦太复杂，想偷个懒不愿意去了解，放心，一切交给我们——广东梦海律师事务所房地产律师团队，您身边的房地产律师！

作者：王露 律师

广东梦海律师事务所

房地产律师团队成员

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