浅谈房屋租赁合同中“滞纳金”的裁判标准

新世界公司与刘玉霞在房屋租赁合同中约定：若刘玉霞延期支付租金，违约金按照拖欠租金1%每日计算，拖欠管理费、水电费、垃圾处理费的，按照0.4%每日计算。

● 法院判决：新世界公司主张租金及占有使用费的违约金计算标准为每日1%。其他费用的违约金的计算标准为每日千分之四，但上述标准均过高，蜜食公司、刘玉霞、尹成豹均存有异议，一审法院酌情调整为各项费用的违约金及滞纳金均按照每日万分之五的标准进行计算，新世界公司该项诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。

● 律师观点：法院对上述拖欠租金等费用的过高“滞纳金”进行了适当调整，但是并未阐述调整为每日万分之五的依据。律师认为可以参照的基本依据是：1.《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条：纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金；2.《保障中小企业款项支付条例》中“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息”。

鸿燊公司与李奕纯在房屋租赁合同中约定：若李奕纯延期支付租金、管理费、水电费等费用，需按照每日所欠租金、管理费、水电费的千分之五支付滞纳金，且保证金不予以退回。

● 法院判决：双方合同约定的滞纳金实为李奕纯迟延支付费用的迟延履行违约金，其目的主要在于弥补李奕纯迟延履行所致鸿燊公司的资金占用损失，而鸿燊公司要求没收保证金是基于李奕纯严重违约导致合同解除的根本违约行为，保证金所填补的主要是因涉案租赁合同终止履行，鸿燊公司另行出租之前的空置损失，二者的依据及作用不同，可并行不悖。但双方约定的滞纳金标准为每日5‰，相当于同期银行贷款利息的30倍，明显过高，故本院依据合同法第一百一十四条的规定，酌情调低至按银行同期贷款利率计算违约金，自合同约定应付之日起算，计至本判决确定的支付之日止。对鸿燊公司超出该方法计得数额的滞纳金请求，本院予以驳回。

● 律师观点：此处还涉及到一个问题，就是房屋租赁合同中的违约金和滞纳金是否可以同时适用。此处法院认定是可以同时适用的。此处滞纳金的作用是弥补出租方的资金占用损失，那么既然法律规定“违约金过高的标准是不超过造成损失的30%”，那么以该法院判例为标准，在出租方起诉主张的时候，是否可以直接在同期银行贷款利率的标准上再加30%主张呢？

灵狮公司与博高公司在房屋租赁合同书中约定：任何一方未按期支付有关费用的，每逾期一日需支付滞纳金，滞纳金收费标准为租金是千分之一，管理费是千分之五，水电费是千分之五。（注：本案被告缺席，未主张滞纳金费用过高）

● 法院判决：被告的行为构成违约，被告所欠各项费用应该按照合同约定的滞纳金比例支付。

● 律师观点：看来只要是在合理的范围内，考虑双方的损失及过错程度，合同约定的滞纳金比例依然会得到有些法官的支持，特别是在被告未主张费用过高的情况下。

北方公司与沃德公司在租赁合同第四条约定：被告应于每月25日前支付下月租赁费用，逾期支付应按当月应缴租金、物业管理费的总额的1%收取日滞纳金。

● 法院判决：双方对于滞纳金的约定标准明显过高，故本院酌定按照月利率2%计算滞纳金。

● 律师观点：此案中法院参考了民间借贷利率中受法律保护的最高标准判定。在案号为（2015）深龙法布民初字第1170号中，当时新的民间借贷利率还未施行，原告按照《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（法（民）＜1991＞21号）第6条规定 “民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）”之规定，支持了原告按照银行同类贷款利率的四倍主张的滞纳金，本质上还是参考了民间借贷的利率标准。

阮云与郑清珠在房屋租赁合同中约定的延期支付租金的标准为每日3%。

● 法院判决：逾期付款所造成的损失一般即体现为资金利息，且本案中亦无证据显示阮云因郑清珠迟延支付租金而遭受了超出资金利息以外的其他预期利益损失，而自郑清珠迟延支付租金的2014年10月以来，中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准年利率大致在4.9%至6.15%之间波动，双方合同约定的日3%违约金标准（约年利率1095%）远高于银行贷款基准利率，一审判决关于该违约金标准过高的认定，符合前述法律和司法解释的规定。一审判决对违约金计付标准作出调整，属在前述法律、司法解释规定的范围内行使自由裁量权，且调整后的日1‰的标准亦达年利率36.5%，已足以体现违约金补偿性为主、惩罚性为辅的法律性质，符合《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》（法发﹝2012﹞7号）中有关自由裁量权行使的规定，无明显有违公平、合理及诚实信用原则之处，在无相反证据可推翻或改变该裁量意见的情况下，本院对此予以维持。

● 律师观点：在滞纳金过高的情况下，法院对滞纳金标准酌情调整，只要是符合公平、合理及诚信原则，不违反法律法规，均属于法官自由裁量权的行使范围。