融资租赁中的售后回租模式及其法律风险

典型的融资租赁涉及三方关系，集融资与融物于一体，由出租人根据承租人对租赁物件以及出卖人的选择，向出卖人购买租赁物件并租给承租人使用，承租人分期向出租人支付租金。在租赁期内，租赁物件的所有权归出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后对租赁物归属没有约定或者约定不明的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的租赁物所有权归出租人所有。

（二）特征

1、租赁物由承租人决定，出租人出资购买并租赁给承租人使用，并且在租赁期间内只能租给一个企业使用。

2、承租人负责检查验收制造商所提供的租赁物，对该租赁物的质量与技术条件出租人不向承租人做出担保。

3、出租人保留租赁物的所有权，承租人在租赁期间支付租金而享有使用权，并负责租赁期间租赁物的管理、维修和保养。

4、租赁合同一经签订，在租赁期间任何一方均无权单方面撤销合同。只有租赁物毁坏或被证明为已丧失使用价值的情况下方能中止执行合同，无故毁约则要支付相当重的罚金。

5、租期结束后，承租人一般对租赁物有留购和退租两种选择，若要留购，购买价格可由租赁双方协商确定。

《金融租赁公司管理办法》第三条规定：“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。”简而言之是一种集销售和融资为一体的形式，是企业筹集资金的新方法。

融资租赁中售后回租关系的建立有两个合同、三个当事人。即买卖和租赁两个合同，两个合同是各自独立的，签订的目的不同，规定的权利义务也不同。涉及出卖方、出租人和承租人三方，在售后回租合同情况下，承租人与供货人虽是合一的，但其是作为两个不同主体出现。而借款合同只涉及出借人与借款人，双方签订一个借款合同，不涉及第三方。

从标的物来看，借款合同的标的物是人民币;而融资租赁合同标的则是租赁物，是以融物代替融资的一种合同，融资租赁合同中必须出现“物”即设备等，若只有融资，没有融物则不是融资租赁合同，并且根据《国际融资租赁公约》及国外有关法律规定，这种物也限于一定范围，不能是消费品或家庭用品等。

借款合同的履行，是出借人将资金的经营权转移给借款人来实现的，因此，借款人得到出借人的借款后，如果借款人用借款购置设备或其它物品，则当然享有对其的所有权，其使用、收益是以经营权为依据，与出借人无关;借款人到期只须归还借款本息即可，借款到期则不存在返还所购买的设备的义务。而在融资租赁合同中，所有权与使用权是分离的，合同标的物的所有权归出租人，承租人取得的只是设备的占有权、使用权和收益权，租赁期满，再根据合同双方约定来确定租赁物最终的归哪一方所有，即租赁期满后的选择权。

借款合同中，借款人依合同除向出借人归还借款本金外，还需支付利息，利息的计算除合同约定外，还须符合国家规定的银行贷款利率范围，否则超出部分无效，而且本金也是在合同期满时一次性还清。而融资租赁合同中，承租人向出租人支付的是租金。其计算包括设备价款、融资利息、银行费用等总成本的回收及手续费、保险费等出租人的经营费用以及可得利润等。租金一般是租期内分几次支付，均等付租或不均等付租，而且租金总额一般高于同期银行贷款本息。

借款合同中借款期限一般是从借款交付给债务人时开始计算;而融资租赁中，签约时由租赁双方商定以开证日、提单日、最后一宗货款支付日、抵达承租人工厂日或验收日为起租日。

售后回租作为融资租赁的模式之一，其最重要的特征是具备融资与融物的双重属性，二者缺一不可。若没有实际租赁物或者租赁物的所有权未从出卖人处移转至出租人，应认定该类融资租赁合同没有融物的属性，仅有资金空转，该情形属于名为融资租赁，实为借贷关系，在实践中此种情形下签订的合同大概率被认定为借款合同。

以房产融资租赁为例，在相关法律和司法解释中没有明确规定禁止房产融资租赁，司法实践中也很少会否定房产融资租赁的效力但在《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》中提到：“租赁公司和开发商为了避免缴纳房地产过户的大量税费，采取了不过户的操作方式，对未过户的，因与出租人对租赁物享有所有权的法律关系不符，我们倾向于认定此类房地产融资租赁不构成融资租赁合同关系”。由此可见，售后回租型融资租赁需要严格按照该模式的要求对租赁物的所有权进行变动，否则该类合同将被认定为借款合同，不再符合融资租赁的属性。

1.某租赁公司与A公司（某地产公司）签订《融资租赁合同》，约定A公司将137套商品房作为租赁物，将其所有权转让给该租赁公司，然后回租该商品房，融资金额为1亿元。

2.签订融资租赁合同时，涉案租赁物尚属超规划建设的违章建筑，并且至今未取得预售许可证，事实上该租赁物的所有权也未转移给租赁公司。

3.其后，租赁公司与张某（A公司法定代表人）签订《质押合同》，约定以其所持A公司49%股权就《融资租赁合同》项下债务提供质押担保。

4.合同履行过程中，A公司共支付633万元，未依约偿还债务。

裁判结果：

租赁公司向人民法院起诉后，法院最终认定涉案融资租赁合同仅是单纯的融资，房屋所有权没有移转到出租人名下，不存在融物，该情形不符合融资租赁的特征，租赁公司与A公司实为企业间借贷关系。租赁公司对A公司法定代表人所持有的A公司49%的股权享有优先受偿权。

裁判要旨：

法院认为本案的融资租赁交易名为融资租赁，实为企业间借贷理由如下：

 1、在合同订立前，租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人移转至出租人。

 2、租赁物的价值与租金差异较大。租赁公司所购买的137套商品房，按照当时当地的同类型房价，价值不会低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。

 3、不存在真实的租赁合同法律关系。考虑到租赁物是商品房 （住宅）特性，A公司回租该租赁物既无法使用，也无法通过占有、使用而取得收益。故形式上虽有租赁条款的约定，但事实上并不存在租赁合同法律关系。据此，租赁公司并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，法院认为其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项。

法条链接：